Uno de los aspectos que más confunde a compradores nacionales y extranjeros es el sistema de impuestos sobre propiedades en Costa Rica. Esta guía te explica todos los impuestos que existen, cuándo se pagan y cuánto representan.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
También conocido como impuesto territorial, es el impuesto anual que pagan todos los propietarios de bienes inmuebles en Costa Rica.
Tasa: 0.25% del valor fiscal registrado de la propiedad.
¿Qué es el valor fiscal? Es el valor que la propiedad tiene en los registros del Ministerio de Hacienda. Generalmente está por debajo del valor de mercado, especialmente en propiedades que no han sido declaradas recientemente.
¿Quién lo cobra? La municipalidad (alcaldía) donde está ubicada la propiedad.
¿Cuándo se paga? Trimestralmente. Los vencimientos son: 31 de marzo, 30 de junio, 30 de septiembre y 31 de diciembre.
Ejemplo: Una propiedad con valor fiscal de $100,000 paga $250 anuales en IBI ($62.50 por trimestre).
Declaración de valor de la propiedad
Cada 5 años los propietarios deben presentar una declaración del valor de la propiedad ante la municipalidad. Si no lo hacés, la municipalidad puede tasarla de oficio. Es importante mantener esto al día para evitar multas.
Impuesto Solidario (Casas de Lujo)
Para propiedades de uso habitacional con valor superior a ₡133 millones (aproximadamente $260,000 al tipo de cambio de 2026) existe un impuesto adicional llamado Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda.
Las tasas son progresivas:
| Valor de la propiedad | Tasa anual |
|---|---|
| ₡133M – ₡269M | 0.25% |
| ₡269M – ₡538M | 0.30% |
| ₡538M – ₡1,076M | 0.35% |
| Más de ₡1,076M | 0.55% |
Se declara y paga en enero de cada año ante el Ministerio de Hacienda.
Impuesto de Traspaso
Se paga al momento de transferir la propiedad (compraventa, donación, herencia).
Tasa: 1.5% del valor fiscal o del precio de venta (el que sea mayor).
¿Quién paga? Generalmente el comprador, aunque puede negociarse entre las partes.
Ejemplo: Compraventa por $150,000. Si el valor fiscal es $80,000, se paga el 1.5% sobre $150,000 = $2,250.
Timbres y derechos registrales
Además del impuesto de traspaso, al escriturar una propiedad se pagan varios timbres y derechos:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Timbre fiscal | 0.5% del valor |
| Derechos de inscripción en el Registro | Monto escalonado |
| Timbre de educación y cultura | Monto fijo |
| Honorarios del notario | 1 a 1.25% del valor |
En total, los costos de cierre suman entre el 3% y el 4% del valor de la propiedad.
Impuesto sobre la Renta por alquileres
Si alquilás una propiedad, los ingresos están sujetos al Impuesto sobre la Renta.
Tasa: 15% sobre los ingresos brutos por alquiler.
¿Cómo se declara? Mensualmente mediante el formulario D-125 ante el Ministerio de Hacienda. Si usás un contador, él se encarga.
Importante: si el arrendatario es una empresa, generalmente está obligada a retener el 15% del alquiler y trasladarlo directamente a Hacienda.
¿Hay deducciones permitidas?
Sí. Se pueden deducir:
- Cuotas de administración del condominio
- Seguros de la propiedad
- Mantenimiento y reparaciones (con facturas)
- Intereses de hipoteca (si la propiedad está financiada)
- Depreciación del inmueble
Con estas deducciones, la carga efectiva puede reducirse significativamente.
IVA en bienes inmuebles
Compraventa de inmuebles usados
No están sujetos al IVA (Impuesto al Valor Agregado).
Inmuebles nuevos de desarrollador
La venta de propiedades nuevas por parte de un desarrollador inscrito puede estar sujeta al IVA del 13% sobre el margen de ganancia del constructor, no sobre el precio total. Esto varía según el esquema fiscal del desarrollador.
Servicios inmobiliarios
Los honorarios de corredores de bienes raíces sí están sujetos al IVA del 13%.
Resumen de impuestos según el momento
| Momento | Impuesto |
|---|---|
| Al comprar | Traspaso (1.5%) + Timbres (0.5%) + Notario (~1.25%) |
| Anualmente | IBI (0.25%) + Impuesto Solidario si aplica |
| Al alquilar | Renta (15% mensual) |
| Al vender | Sin impuesto a la ganancia de capital si fue casa de habitación |
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